Miras İntikali Rehberi ve 2026 Başvuru Kontrol Listesi

1. Giriş ve Temel Hukuki Çerçeve

1.1 Miras İntikali Nedir ve Nasıl İşler?

Miras intikali, vefat eden bir kişinin (muris) mülkiyetinde bulunan taşınmazların, yasal veya atanmış mirasçıları adına tapu siciline tescil edilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesinde düzenlenen külli halefiyet ilkesi uyarınca, miras bırakanın ölümüyle birlikte haklar, alacaklar, taşınır ve taşınmaz mallar ile borçlar bir bütün olarak kendiliğinden mirasçılara geçer.

Ancak ölüm anında gerçekleşen bu hukuki devir, tapu sicilinde kendiliğinden görünmez. Hak sahiplerinin resmi makamlar nezdinde işlem yapabilmesi ve taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini kullanabilmesi için tapu kayıtlarının güncellenmesi zorunludur. Tapu kayıtlarının güncellenmeyip ertelenmesi durumunda birtakım ciddi hukuki ve pratik riskler doğar:

• Satış, İpotek ve Devir Engeli: İntikali yapılmamış taşınmaz satılamaz, devredilemez, üzerinde ipotek, intifa veya sükna gibi ayni haklar tesis edilemez.

• Vergi Cezaları ve Gecikme Faizleri: Yasal sürelerinde verilmeyen veraset ve intikal vergisi beyannameleri sebebiyle vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi uygulanır.

• Mirasçı Zincirinin Karmaşıklaşması (Zincirleme İntikal): İntikalin ertelendiği süreçte mirasçılardan birinin veya birkaçının vefat etmesi durumunda, "zincirleme intikal" meydana gelir. Mirasçı sayısı katlanarak artar, soybölümü ve belgelendirme süreçleri içinden çıkılmaz bir hal alarak maliyetleri yükseltir.

• Mülkiyet Kaybı ve Yönetim Riskleri: Üçüncü kişilerin haksız işgallerine karşı (ecrimisil veya müdahalenin men'i gibi) yasal yollardan hak iddia edilmesi veya taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi zorlaşır.

• 2 Yıllık Re'sen (Kendiliğinden) Tescil Riski: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuatı ve uygulamaları uyarınca, mirasçıların vefatı takip eden 2 yıl içerisinde tapuda intikal işlemini gerçekleştirmemeleri halinde, Tapu Sicil Müdürlüğü yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesini (veraset ilamı) re'sen talep etme ve taşınmazı mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde re'sen tescil etme yetkisine sahiptir. Bu durumda idari ve hukuki harçlar mirasçılara rücu ettirilir.

Bu rehberin amacı, Kütahya Merkez ve ilçelerinde (Tavşanlı, Gediz, Simav, Emet vb.) taşınmazı bulunan mirasçıların, 2026 yılı güncel mevzuatı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) standartları doğrultusunda mirası sorunsuz ve hak kaybına uğramadan üzerlerine tescil ettirmelerini sağlamaktır.

2. Miras İntikali Öncesi Zorunlu Belgeler ve Kritik Süreler

2.1 Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) ve Vasiyetname

Tapu müdürlüğünde intikal işleminin başlatılabilmesi için ilk zorunlu evrak, mirasçıları ve miras paylarını resmi olarak gösteren Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi)’dir (TMK m.598).

• Temin Edileceği Merciler: Soybağı net olan ve nüfus kayıtlarında kapalılık/çelişki bulunmayan durumlarda veraset ilamı Noterliklerden hızlı bir şekilde temin edilebilir.

• Sulh Hukuk Mahkemesi Zorunluluğu: Nüfus kayıtlarında uyumsuzluk, çelişki veya kapalılık bulunması, soybağının tespitinin gerekmesi, çifte vatandaşlık, Mavi Kart veya yabancılık unsurlarının mevcudiyeti durumunda noterler belge düzenlemeyi reddeder. Bu hallerde yetkili merci Sulh Hukuk Mahkemesidir.

• Vasiyetname Durumu: Murisin sağlığında düzenlediği bir vasiyetname bulunuyorsa, öncelikle bu vasiyetnamenin Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılması ve tenfiz edilmesi gerekir. Kesinleşmiş mahkeme kararı, intikal işleminde mirasçılık belgesi yerine veya onunla birlikte işleme alınır.

2.2 Hak Düşürücü Süreler: Redd-i Miras, Resmî Defter Tutma ve Vergi Beyanı

Miras intikali süreçlerinde telafisi mümkün olmayan hak kayıplarını önlemek adına kanunda öngörülen yasal sürelere hassasiyet gösterilmelidir:

• Resmî Defter Tutma Talebi (1 Ay): Terekenin borç durumundan şüphe eden mirasçılar, sorumluluklarını sınırlamak amacıyla ölümün öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinden resmî defter tutulmasını (terekenin tespiti ve envanter çıkarılması) talep edebilirler (TMK m.619-620). TMK m.619/3 uyarınca, mirasçılardan birinin resmî defter tutma talebi diğer tüm mirasçılar hakkında da hüküm ifade eder.

• Redd-i Miras (3 Ay): Terekenin borca batık olması veya mirasın reddedilmek istenmesi durumunda, ölümün öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine yazılı veya sözlü beyanda bulunulmalıdır (TMK m.606). Sürenin geçirilmesi halinde miras kayıtsız şartsız kabul edilmiş sayılır.

• Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi (4 Ay): Vefat Türkiye sınırları içerisinde gerçekleşmişse, ölüm tarihini takip eden 4 ay içinde vergi dairesine (fiziki olarak veya İnteraktif Vergi Dairesi portalı üzerinden) beyanname verilmesi yasal zorunluluktur (7338 sayılı Kanun). Vergi beyanında bulunmak tescil için ön şarttır; ancak tahakkuk eden verginin tamamının tescil anında ödenmesi şart değildir. Vergi, tahakkuktan itibaren 3 yılda, Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenebilir.

Yasal Süre ve Yetkili Merci Özeti

3. Vergi İlişiği ve 2026 Yılı Kütahya Döner Sermaye Hesaplamaları

3.1 Tapu Harcı Muafiyeti ve Vergi İlişik Kesme

Miras yoluyla gerçekleşen intikal işlemleri, gayrimenkul alım-satımındaki gibi %4 oranındaki tapu harcından muaftır. İntikal tescilinde satış harcı ödenmez.

Kanun uyarınca tapuda intikal tescili vergi beyannamesi verildikten sonra verginin tamamen ödenmesi beklenmeksizin yapılabilir. Ancak taşınmazın satılması, üçüncü bir kişiye devredilmesi veya üzerinde ayni hak (ipotek, intifa vb.) kurulması planlanıyorsa, ilgili vergi dairesinden "Veraset ve İntikal Vergisi İlişik Kesme Belgesi" (borcu yoktur yazısı) alınması zorunludur.

Kütahya Merkez sınırları içindeki taşınmazlar için beyanname ve ilişik kesme işlemleri 30 Ağustos Vergi Dairesi veya Çini Vergi Dairesi nezdinde yürütülür. Tavşanlı, Gediz, Simav, Emet gibi ilçelerde ise bağlı bulunulan İlçe Malmüdürlüklerine müracaat edilmelidir. Ayrıca başvurudan önce Kütahya Belediyesi veya ilgili ilçe belediyesinden (örneğin Tavşanlı Belediyesi, Gediz Belediyesi) emlak vergisi rayiç değer belgesi alınmalı ve varsa geçmiş dönem emlak vergisi borçları kapatılmalıdır.

3.2 Kütahya Odaklı 2026 Döner Sermaye Bedeli Hesaplama Formülü

Tapu harcı ödenmese de tapu sicilinde yapılan tescil işlemleri için maktu döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir. Döner sermaye ücretleri her yılın başında yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir ve yöresel katsayılar TKGM tarafından ilan edilir.

• Kütahya Merkez Tapu Müdürlüğü: 2026 yılı maktu döner sermaye bedeli 6.681 TL'dir.

• Kütahya İlçeleri: Kütahya'nın ilçelerindeki (Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet vb.) döner sermaye tutarı, maktu baz bedel olan 2.227 TL x Yöresel Katsayı formülü kullanılarak hesaplanır.

Kütahya Mirasçıları İçin Döner Sermaye ve Ödeme Notu: Kütahya Merkez Tapu Müdürlüğü sınırları içindeki taşınmaz intikallerinde 2026 yılı döner sermaye tutarı net 6.681 TL olarak uygulanmaktadır. İlçelerdeki taşınmazlarda ise 2.227 TL temel bedelinin ilgili ilçeye ait yöresel katsayı ile çarpılması sonucu çıkan meblağ tahsil edilir. Ödemeler, Web-Tapu başvurusu sonrasında cep telefonunuza SMS ile iletilen seri numarası (e-Tahsilat) üzerinden anlaşmalı bankalar, e-Devlet portalı veya Gelir İdaresi Başkanlığı ödeme kanalları vasıtasıyla gerçekleştirilir.

4. Mülkiyet Türleri ve Vekaletname Şartları

4.1 Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar ve Anlaşmazlık Durumları

İntikal işlemi tescil edilirken taşınmaz iki farklı mülkiyet esasında tapuya kaydedilebilir:

• Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Paylar oran olarak belirsizdir; tüm mirasçılar taşınmazın tamamında birlikte hak sahibidir. Mirasçılardan tek bir kişinin bile başvurması, tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyetinin kurulması için yeterlidir. Tek bir mirasçının onayı veya imzası olmadan taşınmaz üçüncü kişilere satılamaz.

• Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Mirasçıların pay oranları (örneğin 1/4) tapu kütüğünde açıkça gösterilir. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçebilmek için tüm mirasçıların oy birliği/onayı veya noter onaylı bir "Miras Taksim Sözleşmesi" bulunmalıdır. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi payı üzerinde diğer paydaşlardan bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir (satış, ipotek vb.).

Mirasçıların Anlaşamaması veya İntikale Yanaşmaması Halinde Hukuki Çözümler: Mirasçılardan biri veya birkaçı imza vermez, sürece katılmaz veya taşınmazın paylaşımında uzlaşmazsa şu hukuki yollara başvurulur:

1. Elbirliği İntikali Yapılması: İntikale yanaşmayan mirasçıya rağmen, tek bir mirasçı veraset ilamıyla tapuya başvurarak tüm mirasçılar adına elbirliği tescilini tek başına tamamlatabilir.

2. Tereke Temsilcisi Atanması (TMK m. 640/3): Miras ortaklığının yönetimi konusunda uyuşmazlık çıkması veya ulaşılamayan mirasçı bulunması halinde, Sulh Hukuk Mahkemesinden terekeye temsilci atanması talep edilebilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: İntikal yapıldıktan sonra taşınmazın paylaşımı veya satışı konusunda oy birliği sağlanamazsa, her bir mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak taşınmazın aynen taksimini veya icra yoluyla satılarak bedelin paylar oranında dağıtılmasını isteyebilir.

4.2 Miras İşlemlerinde Vekaletname Kullanımı ve Özel Şartlar

İntikal ve devir işlemleri bir vekil (avukat veya temsilci) kanatıyla yürütülecekse, vekaletnamenin hukuki niteliği kritik önem taşır:

1. Açık Özel Yetki Zorunluluğu: "Her türlü işlemi yapmaya yetkilidir" şeklindeki genel vekaletnameler tapudaki devir ve intikal işlemleri için geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu m. 504/3 ve HMK m. 74 uyarınca vekaletnamede “miras intikali yapmaya, taşınmaz devretmeye, taksim sözleşmesi imzalamaya, tapu müdürlüklerinde işlem yürütmeye, mirasın reddi beyanında bulunmaya” dair açık özel yetki yer almalıdır.

2. Murisin Vekaletnamelerinin Hükümsüzlüğü: Miras bırakanın (murisin) sağlığında avukatına, bankasına veya bir yakınına verdiği vekaletnameler, ölüm anı itibarıyla kendiliğinden sona erer (TBK m. 513). Bu vekaletnamelerle tapuda işlem yapılamaz. Mirasçılar kendi adlarına yeni vekaletname düzenlemelidir.

3. Fotoğraf Şartı: Tapu müdürlüklerinde yürütülecek taşınmaz devri ve intikal işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin fotoğraflı olması zorunludur. Fotoğrafsız vekaletnameler tapu idarelerince reddedilir.

4. Yurt Dışındaki Mirasçıların Durumu ve Alt Vekâlet Yetkisi: Yurt dışında yaşayan mirasçılar;

   • Bulundukları ülkedeki Türk Konsolosluklarından doğrudan fotoğraflı ve özel yetkili vekaletname düzenletebilirler.

   • Yabancı noterlerde vekaletname düzenletilmesi halinde; belgede Apostil şerhi bulunmalı, Türkçe yeminli tercümesi yaptırılmalı ve noter onayı tamamlanmalıdır.

   • Yurt dışı vekaletnamelerinde vekilin süreci Türkiye'deki başka bir uzmana devredebilmesi için vekaletnamede mutlaka "alt vekâlet (tevkil) yetkisi" bulunmalıdır.

5. Kütahya Tapu Müdürlüğü Başvurularında Web-Tapu Kullanımı

5.1 Web-Tapu Sistemi Üzerinden Adım Adım Başvuru Süreci

Kütahya Tapu Müdürlüğüne fiziki olarak gitmeden, e-Devlet entegrasyonuna sahip Web-Tapu portalı (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden işlemler dijital olarak başlatılabilir. Bu sistem zaman kaybını önler ve evrak takibini kolaylaştırır.

Başvuru aşamaları şu şekildedir:

• Adım 1: Portal Tescili ve Sistem Girişi: e-Devlet şifresi, T.C. kimlik kartı veya mobil imza kullanılarak Web-Tapu sistemine giriş yapılır.

• Adım 2: Taşınmaz Seçimi ve İşlem Türünün Belirlenmesi: "Başvuru Yap" sekmesi altından intikali yapılacak Kütahya Merkez veya ilçe sınırındaki taşınmaz seçilir; işlem türü olarak "İntikal" seçeneği işaretlenir.

• Adım 3: Belge Yükleme ve Dijital Dosya Oluşturma: Noter veya Mahkemeden alınan onaylı Veraset İlamı, ilgili belediyeden alınan Emlak Vergisi Rayiç Belgesi, vergi dairesi İlişik Kesme Yazısı ve bina nitelikli taşınmazlar için güncel DASK poliçesi taranarak PDF formatında sisteme yüklenir. İşlem vekille yapılacaksa fotoğraflı ve özel yetkili vekaletname eklenir.

• Adım 4: İnceleme, Tahakkuk ve Döner Sermaye Ödemesi: Başvuru Kütahya Tapu Müdürlüğü personeli tarafından dijital ortamda incelenir. Eksiklik bulunmadığında başvuru sahibinin cep telefonuna döner sermaye bedeli (Kütahya Merkez için 6.681 TL) ve e-Tahsilat ödeme seri numarası SMS olarak iletilir. Ödeme internet bankacılığı veya e-Devlet üzerinden yapılır.

• Adım 5: Randevu SMS'i ve Hazırlık Süreci: Ödemenin sisteme düşmesinin ardından, tapu müdürlüğü tarafından resmi imza günü ve saati SMS ile bildirilir.

• Adım 6: Kütahya Tapu Müdürlüğünde Tescil ve İmzalar: Belirtilen randevu saatinde tüm mirasçılar (veya yetkili vekilleri) T.C. kimlik kartlarının asılları ile Kütahya Tapu Müdürlüğünde hazır bulunarak ıslak imzaları atar ve tescil tamamlanır.

6. Adım Adım Başvuru Kontrol Listesi (Checklist)

6.1 Miras İntikali Kontrol Listesi

Kütahya ve ilçelerindeki taşınmaz intikali işlemlerinizi eksiksiz tamamlamak için aşağıdaki adımları sırasıyla takip ediniz:

• [ ] Veraset İlamının Alınması: Noterden veya (nüfus kaydı karmaşık/yabancılık unsuru varsa) Sulh Hukuk Mahkemesinden onaylı Veraset İlamının (Mirasçılık Belgesi) temin edilmesi.

• [ ] Resmî Defter Tutma Değerlendirmesi: Terekenin borç durumu şüpheliyse, kematian öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinden resmî defter tutulmasının talep edilmesi (TMK m.619).

• [ ] Redd-i Miras Değerlendirmesi: Tereke borca batıksa, ölümün öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine redd-i miras başvurusunda bulunulması (TMK m.606).

• [ ] Belediye Rayiç Belgesi ve Borç Sorgulama: Taşınmazın bağlı bulunduğu Kütahya Belediyesi veya İlçe Belediyelerinden (Tavşanlı, Gediz, Simav, Emet vb.) emlak vergisi borcu yoktur / rayiç değer belgesinin alınması.

• [ ] Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi: Ölümden itibaren 4 ay içinde Kütahya 30 Ağustos Vergi Dairesi, Çini Vergi Dairesi veya İlçe Malmüdürlüklerine beyanname verilmesi (Ödeme 3 yılda 6 taksitle yapılabilir).

• [ ] Vergi İlişik Kesme Belgesi: Taşınmazın üçüncü kişilere satışı veya devri planlanıyorsa vergi dairesinden ilişik kesme yazısının alınması.

• [ ] DASK Poliçesi: Bina vasıflı taşınmazlar (konut, dükkan vb.) için güncel Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesinin tanzim ettirilmesi.

• [ ] Özel Yetkili Vekaletname: İşlem vekille yürütülecekse, TBK m.504/3 ve HMK m.74'e uygun intikal ve devir yetkisi içeren, fotoğraflı ve (yurt dışı işlemlerde) alt vekâlet (tevkil) yetkili vekaletnamenin hazırlanması.

• [ ] 2 Yıllık Re'sen Tescil Süresi Takibi: İntikalin gecikmesi halinde Tapu Müdürlüğünün re'sen mahkeme kanalıyla tescil yapabileceğinin bilincinde olunması.

• [ ] Döner Sermaye Bedelinin Hazırlanması: Kütahya Merkez (6.681 TL) veya ilçeler (2.227 TL x Yöresel Katsayı) için döner sermaye ödemesinin e-Tahsilat SMS numarasıyla yapılması.

• [ ] Web-Tapu Başvurusu: Belgelerin taranıp Web-Tapu portalı üzerinden Kütahya Tapu Müdürlüğüne dijital başvuru tescilinin oluşturulması.

• [ ] Tapu Randevusu ve Tescil: SMS ile bildirilen randevu saatinde T.C. kimlik kartları ile Kütahya Tapu Müdürlüğünde hazır bulunularak tescil imzalarının atılması.

7. Yazı Notu ve Yasal Uyarı

7.1 Genel Bilgilendirme Sorumluluk Reddi

Bu rehber ve kontrol listesi, Kütahya Merkez ve i