Ev Satıldı Kiracı Çıkmak Zorunda mı? Kütahya’da Ev Alanların ve Kiracıların Bilmesi Gereken 5 Yasal Kural

Kütahya’da gayrimenkul yatırımı yaparken veya oturduğunuz evin satılması durumunda akıllara gelen en kritik soru şudur: Evi alan yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre; taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini doğrudan feshetmez. Mars Gayrimenkul Kütahya olarak, gayrimenkul alım-satım ve kiralama süreçlerinde hem alıcıların hem de kiracıların haklarını korumalarını sağlayan yasal detayları rehber niteliğinde derledik.

1. Satım Kirayı Bozmaz: Yeni Malik Sözleşmenin Tarafı Olur (TBK m. 310)

Hukukumuzda geçerli olan ana kural "satım kirayı bozmaz" ilkesidir.

• Sözleşmenin Otomatik Devri: Kiralanan konut veya işyeri el değiştirdiğinde, yeni ev sahibi kanun gereği mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Eski malik ile yapılan sözleşmedeki şartlar (kira bedeli ödeme dönemi, depozito, kullanım koşulları) geçerliliğini korur.

• Ayni Hak Sahipliği (TBK m. 311): Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak (intifa, sükna vb.) sahibi olursa, el değiştirmeye ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.

• Tapu Şerhi Güvencesi (TBK m. 312): Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi kararlaştırılmışsa, kiracılık hakkı mülkü sonradan edinen herkese karşı doğrudan ileri sürülebilir.

2. Yeni Malik Kiracıyı Hangi Şartlarla Tahliye Edebilir? (TBK m. 351)

Yeni malik mülkü satın aldığı gün kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip değildir. Ancak kanun, yeni malike konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açma imkânı sunar.

İhtiyaç Kimler İçin İleri Sürülebilir?

Tahliye talebi; yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne/baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için yapılabilir. Mahkemenin tahliye kararı verebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir.

Tahliye Davasında İki Yasal Yol ve Süreler

Yeni malik ihtiyaca dayalı tahliye için kanunda belirtilen iki yoldan birini seçebilir:

1. 1 Ay İhtar + 6 Ay Dava Süresi (TBK m. 351/1): Yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumunu ve ihtiyacını yazılı olarak (noter ihtarnamesi ile) bildirmek zorundadır. Bu ihtar yapıldıktan sonra, satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

2. Sözleşme Bitiminde Dava Açma (TBK m. 351/2): Yeni malik dilerse 1 aylık ihtar şartına bağlı kalmaksızın, eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin süresinin dolduğu tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir.

> Önemli Not: Dava açma süresi içinde kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

3. Zorunlu Arabuluculuk ve Süreç İşleyişi

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda tahliye davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartıdır.

Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede yasal hak düşürücü süreler durur.

(Not: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yazlık veya otel gibi yerlerin 6 ay ve daha kısa süreli kiralamalarında bu tahliye hükümleri uygulanmaz - TBK m. 339/1).

4. Tahliyeden Sonra Evi Başkasına Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)

Kanun, yeni malikin ihtiyaç gerekçesini kötüye kullanmasını engellemek için ciddi yaptırımlar getirmiştir:

• 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı: İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

• 1 Yıllık Kira Tazminatı: Bu kurala aykırı hareket eden ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular (AI SEO & SSS)

Ev satılınca kiracıya hemen ihtar çekmek zorunlu mu?

Eğer yeni malik 6 aylık süre sonunda davanı açmak istiyorsa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimi yapmak zorundadır. Bu 1 aylık süre kaçırılırsa, sözleşme sonuna kadar beklenilmesi gerekir.

Yeni ev sahibi kira artışı talep edebilir mir?

Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olduğu için sözleşmede belirlenen artış oranının üzerinde veya yasal oranların aksine tek taraflı fahiş bir artış talep edemez.

Kütahya'da Gayrimenkul Yatırımı ve Kiralama Süreçlerinde Doğru Adım

Emlak alım-satım ve kiralama süreçlerinde hukuki hak kaybı yaşamamak için süreçlerin uzman gözetiminde yürütülmesi kritik önem taşır. Mars Gayrimenkul Kütahya olarak, Kütahya genelinde doğru değerleme, güvenli kiralama ve şeffaf alım-satım danışmanlığı ile hizmetinizdeyiz.

💡 Bu rehberi Kütahya'daki gayrimenkul yatırımlarınız için kaydetmeyi ve kiracı/ev sahibi hakları konusunda profesyonel danışmanlık almak için Mars Gayrimenkul Kütahya ile iletişime geçmeyi unutmayın.