Sık Sorulan Sorular

• • Binanın projesi var mı?
  • Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
  • Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
  • Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
  • Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
  • Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
  • Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?
  • Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.)
  • Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?
  • Bu demirler standartlara uygun mu?
  • Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?
  • Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?

• Gerekli Belgeler
  • Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı,
  • Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
  • Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler,
  • Satıcının bir, alıcının iki adet, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
  • Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı gereklidir.
  
  İşlemin Mali Yönü
  • Her yıl artırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı öder.
  • Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
  • Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
  
  Emlak Beyannamesi Ve Vergisi
  Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir,

Binanın iskanı Var mı? (Yapı kullanma İzin Belgesi)

Bina yapım yılı ve yapım yılına göre yapı denetime tabi mi yapılmış?

Hangi deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılmış? (Deprem Yönetmeliğinin Zorunlulukları neler?)

Satın alacağınız bina 99 öncesi ise yapım aşamaları nasıl gerçekleşmiş.

Beton karkas bina mı yığma kagir mi?

Betonu hazır beton olarak atılmış yoksa elle karılarak mı?

Yapının kumu demir özellikleri neler?

99 öncesi binalar için Karot testi deprem dayanımı ile raporlar alınmış mı?

Mortgage, ev veya gayrimenkul satın almak veya bir mülke yatırım yapmak için kullanılan bir tür borçlanma işlemidir. Bu işlemde, bir borçlu (genellikle ev alıcısı veya yatırımcı) bir kredi veren veya banka gibi bir kuruluştan para alır ve bu parayı ev veya mülkün satın alınması için kullanır.

Mortgage, genellikle geri ödeme süreci uzun bir vadeye sahiptir ve ödeme planı belirlenirken faiz oranları da dikkate alınır. Borçlu, borcunu ödeme süreci boyunca aylık taksitler halinde öder ve borcunu tamamen ödeme sürecini tamamladığında mülkün tamamen sahibi olur.

Mortgage, ev veya mülk sahibi olmak için kullanılan popüler bir finansman yöntemidir, ancak borçlu, borcunu ödemekte başarısız olursa mülkünü kaybedebilir.

Satın almaya karar verdiğiniz daire için belirlediğiniz kapora ile birlikte alım satım yapılacak tarihe kadar taşınmazın geçici satış sözleşmesi yapmak kapora karşılığı para makbuzu almak ve sözleşmede anlaşılan tutarların yazılması önemlidir.

Sözleşmeden sonra emlakçı tarafından kimlik fotokopileri alınır.

Tapu takip sözleşmesi imzalatılır.

Kat mülkiyetli yerler için DASK (Doğal Afet Sigortası) Kestirilir.

Alıcı kredi kullanacaksa tapu fotokopisi verilir.

Alıcı taraf parayı hazırlamak üzere ayrılır. Emlakçı da taşınmazı satışa hazırlamak için tapuya başvuru yapar.

Satın alma kararından sonra satın alma süreci başlar.

Satın alma sürecindeki önemli noktalardan biri işlemin mali yönüdür.

Tapu işleminin mali yönü :

Satış işlemlerinde alıcı ve satıcının kendi aralarında anlaşması durumları işleme özgü bir durum olup tapu müdürlüğü alıcı için binde 20 stıc için binde 20 olmak üzere toplamda binde 40 tapu harcı almaktadır. Tapuda her işlemin sonunda tapu döner sermaye ücreti çıkmaktadır. Döner sermaye her yıl başında Tapu Tarafıdan belirlenir ve Yöresel kat sayılara gre ilgili tapu müdürlüğünce tahsilat seri numarası ile tahsil edilir. Tau harcını belirleyen en önemli etken ise belediyelerin belirlediği rayiç değerdir. Tapu alım satımları belediye rayiç değerleinin altında yapılamaz. Kredili satışlar için banka  ipotek işlemi için ilave döner sermaye bedeli alınır.

Örneğin: 2023 yılı için 1.000.000 tl'ye satın aldığımız daireinin 40.000 tl toplam harcı 20.000 tl alıcı için 20.000 tl satıcı için çıkar . Kütahya için 2023 yılı döner sermaye bedeli olan 1038 tl Döner sermaye bedeli çıkar. Toplam 41.038 işlemin mali yönü olacaktır.

Kredili satışlar için 2 tane döner sermaye çıkacağı için kredili işlem yaparsak 2076 tl döner sermaye bedeli ile 4276 toplam tapu masrafı çıkacaktır.

Tapu masrafları ile bir diğer durum ise belediye beyan değeri alırken çıkan vergi borçlarıdır. Belediyeler uygulamada alım satım yapılan yıla ait vergi borçlarını tahsil ederler böylece alan kişinin o yıl vergi borcu çıkmaz.

Arsa alırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar şunlardır:

- Arsanın imar durumunu kontrol edin. Arsa, imar planında hangi amaçla kullanılabileceği belirtilmiş olmalıdır. Ayrıca, arsanın bulunduğu bölgede imar planında herhangi bir değişiklik olup olmadığını da araştırın.

- Arsanın tapu kaydını inceleyin. Tapu kaydında, arsa üzerinde herhangi bir ipotek veya haciz kaydı olup olmadığını kontrol edin. Ayrıca, tapu kaydında yer alan bilgilerin arsa ile uyumlu olduğundan emin olun.

- Arsanın konumu ve çevresini değerlendirin. Arsanın ulaşım yollarına yakınlığı, sosyal ve kültürel olanaklara olan uzaklığı gibi faktörleri değerlendirin.

- Arsanın fiziki özelliklerini inceleyin. Arsanın yüzey şekilleri, eğimi ve zemin yapısı gibi faktörleri inceleyin. Ayrıca, arazinin doğal afetlere karşı dayanıklılığı hakkında bilgi edinin.

- Arsa alım satım işlemleri için mutlaka bir emlakçı ile çalışın. Emlakçınız, arsa alım satım işlemlerini yürütmekle birlikte, tüm süreçte size danışmanlık yapabilir.

Kira sözleşmesinin fesih Durumları

Kiracının Bildirimi ile Fesih

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim ile yapılır.

Mevcut Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralanan Yerin Tahliyesi

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa öngörilen şartların uygunluğuna göre feshedebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralanan Yerin Tahliyesi

Kiralanan yeri sonradan edinen kişinin ihtiyacı nedeniyle mevcut malikin şartları gibi uygun şartlar durumunda feshedilebilir.

Kiralanan Yerin Yeniden İnşaası Nedeniyle Tahliye

Onarım yenileme işlemler sırasında kiralanan yerin kullanılamaz duruma gelmesi nedeniyle

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi (tahliye Taahhütnamesi)

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak* suretiyle sona erdirebilir.” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasına istinaden tahliye istenir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kiracının Yükümlüklerine Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirmesiyle tahliye